Amministrare e gestire le parti comuni di un fabbricato

A questo punto comincia ad acquistare una fisionomia questo organismo che viene definito il “Condominio di edifici” il quale di per sé , per le sue finalità non può essere considerato una Associazione (tutti noi conosciamo ad esempio le associazioni sportive, culturali, benefiche ecc.) e neppure una Società, pur possedendo alcune caratteristiche comuni sia alle une che alle altre, ma anche molte differenze.

Quali sono queste differenze? Basti pensare che per entrare a far parte di un’associazione occorre la presentazione di una domanda che deve essere presa in esame da un apposito organo di questa società o associazione che potrebbe anche respingerla, occorre in sostanza essere ammessi.
Nel nostro caso invece non occorre nessuna domanda, non occorrono requisiti e nessun esame di ammissione da parte di un’assemblea, ma si entra a far parte automaticamente, di diritto, senza nessuna prova da superare, per il solo fatto di avere acquistato un’ unità immobiliare ubicata in quel determinato edificio, perchè si è diventati altrettanto automaticamente anche proprietari delle parti comuni di quello stesso fabbricato. E per questa ragione non sarebbe neppure necessario che il notaio lo scriva nell’atto di compravendita.

Ciò comporta che “Il Condominio” può essere definito un ente che si forma con la sola finalità di gestire e amministrare esclusivamente, occorre sottolinearlo, le parti comuni di un fabbricato. 

Ed è per questa ragione che tra le varie definizioni che ci si è sforzati di dare del Condominio di edifici ha infine prevalso fino ad oggi  la definizione di “Ente di gestione”, come dire un “aggruppamento” di persone finalizzato alla gestione delle sole parti comuni di un fabbricato come fosse l’involucro in cui sono contenute  le unità immobiliari di proprietà dei singoli componenti. Ciò comporta una conseguenza di grande importanza che consiste nel fatto  che questo “Ente” non ha nessun diritto di occuparsi delle parti private le quali rimangono affidate ai rispettivi proprietari con esclusione del solo caso in cui l’utilizzo delle parti private (alloggi, negozi, ecc. e loro accessori) possa avere una ripercussione, un riflesso sulle parti comuni, come accade ad esempio qualora un condomino posizioni sul balcone di sua proprietà ma che ovviamente è collocato all’esterno dell’appartamento, una tenda di colorazione diversa dalle altre tende che sono invece di colore uniforme creando un’evidente disarmonia che si ripercuote sull’aspetto estetico dell’intero edificio.

In conclusione il Condominio ha come compito istituzionale, come funzione, la gestione delle parti comuni con le conseguenti spese che ciò comporta ed alle quali devono contribuire i condomini, quali le spese per le utenze (energia elettrica, acqua ecc.), la manutenzione (pulizia, riparazioni ecc.) ed anche per realizzare, sempre sulle parti comuni, eventuali nuovi impianti e nuove opere, ovvero apportare modifiche dello stato esistente.

Si viene così ad affrontare il problema rappresentato dalle spese che deve sostenere questo Ente di gestione per gestire le parti comuni ovvero condominiali che comprendono ovviamente anche gli impianti di uso comune, in un certo qual modo l’involucro in cui sono collocate le proprietà individuali per il cui utilizzo è indispensabile che le parti comuni vengano mantenute in normale stato di efficienza.