Su che cosa si basano i criteri di ripartizione
I criteri in base ai quali vengono suddivise le spese condominiali sono elencati in una apposita disposizione di legge, l’art.1123 c.c. che espone due distinti criteri di ripartizione. Il primo prevede che la suddivisione venga effettuata in proporzione al valore in millesimi di ogni singola unità immobiliare ed è il cosiddetto criterio millesimale che rappresenta il criterio di maggiore uso comune. Si paga in proporzione al valore della proprietà.
Il secondo invece è un poco meno utilizzato per la ragione che è applicabile nel solo caso che la spesa da ripartire sia riferita a cose destinate a servire i condomini in misura diversa tra di loro, vale a dire in proporzione all’uso che ciascuno può farne ed è il cosiddetto criterio dell’uso differenziato.
Per fare un esempio, le spese relative alla lastricatura di un cortile adibito in buona misura anche a parcheggio delle auto verranno attribuite in misura maggiore ai condomini proprietari di autovetture rispetto ai restanti condomini che ne sono privi.
I due criteri non si escludono a vicenda, ma possono essere usati contemporaneamente in combinazione tra di loro come avviene ad esempio nel caso della ripartizione delle spese relative all’ascensore che come tutti sappiamo comporta una spesa maggiore per gli appartamenti posti ai piani più alti. Ed infatti la spesa, come spiegato nel successivo art.1124 c.c., viene suddivisa per metà in ragione del valore millesimale dei singoli appartamenti e per l’altra metà in proporzione all’altezza del piano, con evidente applicazione contemporanea di entrambi i criteri. Pagherà di più chi abita ai piani alti in quanto è evidente che l’altezza del piano comporta un maggiore e più intenso utilizzo dell’impianto, ma nello stesso tempo pagherà anche in proporzione al valore della sua proprietà.
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Inoltre l’art.1123 c.c. Nella sua parte finale, al terzo comma contiene anche una precisazione degna di nota la quale altro non è che una conseguenza dei due criteri enunciati ai punti precedenti:”Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità”. In sostanza se un fabbricato è composto da quattro scale o da quattro corpi di fabbrica, le spese relative a ciascuna scala o a ciascun corpo di fabbrica verranno attribuite esclusivamente ai proprietari degli appartamenti ubicati in ciascuna scala oppure in ciascun corpo di fabbrica.
Il codice civile prende poi in considerazione alcuni casi specifici e precisamente la manutenzione e sostituzione delle scale e ascensori, dei soffitti, delle volte e dei solai e dei latrici solari di uso esclusivo stabilendo un apposito criterio e mentre per le scale e gli ascensori il legislatore come si è visto si è servito dei due criteri enunciati combinandoli tra di loro, negli altri casi ha invece disposto una disciplina particolare che si distingue dai due criteri precedenti. Mentre appare intuitivo che per quanto riguarda le volte ed i soffitti sia a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento ed a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto, non altrettanto intuitiva è la disciplina dei lastrici solari di uso esclusivo riguardo alla quale occorre soffermarsi più dettagliatamente, in quanto nell’ambito condominiale viene applicata su vasta scala ed assume pertanto un’importanza considerevole.
