Tutto quello che bisogna sapere in materia di regolamento
Il regolamento condominiale disciplina l’uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese e detta inoltre la normativa per la tutela del decoro del fabbricato e per la sua amministrazione.
In aggiunta, è bene segnalarlo, nell’ambito di tali finalità può anche stabilire delle limitazioni alla proprietà privata, ad esempio soprattutto il divieto di destinare l’appartamento o il negozio a taluni usi, ma su questo punto il discorso diventa più ampio in quanto le norme limitative della proprietà dei singoli condomini non si possono considerare norme regolamentari, per cui vengono definite contrattuali e non regolamentari.
Tutto questo perchè? Perchè le norme che limitano la proprietà dei singoli devono essere state accettate da tutti i condomini, risultato difficile da raggiungere in un’assemblea che delibera a maggioranza, ammesso anche che tutti i condomini nessuno escluso siano presenti.
Ed infatti si distingue tra regolamento assembleare cioè approvato in assemblea e regolamento contrattuale vale a dire approvato da tutti, risultato che si ottiene soltanto qualora sia stato predisposto dall’unico proprietario originario (ad es. il costruttore dell’edificio) ed accettato da tutti gli acquirenti nell’atto di vendita oppure nel caso che tutti i componenti il Condominio in qualunque momento lo abbiano deliberato ed accettato.
Il regolamento è obbligatorio quando i condomini, non le unità immobiliari, sono più di dieci, ma si tratta di un obbligo che non prevede sanzioni in caso di inosservanza. Il regolamento e le sue eventuali modifiche devono sempre essere approvate dalla maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio.
Naturalmente ci si riferisce alle sole norme di natura regolamentare e non a quelle che limitano la proprietà privata che, come si è sottolineato, possono essere introdotte o modificate soltanto col consenso di tutti i componenti il Condominio nessuno escluso.
È in ogni caso da tenere presente che le norme del regolamento non possono mai menomare i diritti di ciascun condomino risultanti dall’atto di acquisto, il cosiddetto titolo di proprietà, nè possono stabilire deroghe ad alcune norme di legge definite pertanto inderogabili quali in particolare quelle relative all’amministratore, all’assemblea ed alle maggioranze necessarie per la sua costituzione e le deliberazioni.
A questo punto si può considerare giunta al termine la trattazione sintetica dell’argomento del Condominio degli edifici e si conclude con la raccomandazione per tutti di tenere sempre a portata di mano e di consultare sovente sia l’atto di proprietà che il regolamento condominiale che sono invece troppo spesso trascurati se non persino ignorati, ma che rappresentano i due documenti dai quali, prima ancora che dalle delibere dell’assemblea nascono i diritti inviolabili e gli obblighi di ciascun condomino.
Si fa infine una raccomandazione. In occasione dell’invio del rendiconto annuale da parte dell’amministratore non limitarsi a verificare se l’importo delle quote richieste in pagamento sia più o meno corrispondente a quello degli anni precedenti, ma anche controllare i conteggi aritmetici dell’importo delle proprie quote ed in particolare esaminare l’elencazione analitica delle voci di spesa contenuta nel rendiconto. Si tratta di un esame persino più facile della lettura delle bollette di alcune nostre utenze domestiche.
